Exposé-Checkliste Österreich: Pflichtangaben im Überblick

Ein vollständiges Exposé verkauft nicht nur besser, es erspart auch unangenehme Rückfragen. In Österreich kommen zu den üblichen Verkaufsargumenten einige Pflichtangaben dazu, allen voran beim Energieausweis – wer die vergisst, riskiert mehr als nur ein unvollständiges Inserat.

Diese Checkliste fasst zusammen, was ein Exposé enthalten sollte: von den Eckdaten über die Kosten bis zu Energiewerten, Medien und Kontakt. Sie lässt sich für jedes neue Objekt einfach durchgehen, bevor das Inserat online geht.

Eckdaten zum Objekt

Die Eckdaten sind das Fundament jedes Exposés: Sie beantworten die ersten Fragen, die sich jede Interessentin und jeder Interessent stellt, noch bevor der eigentliche Text gelesen wird.

• Objektart: Wohnung, Haus, Grundstück oder Gewerbe
• Lage: Adresse oder zumindest Grätzel/Ortsteil, Anbindung
• Wohnnutzfläche in m², bei Häusern zusätzlich Grundstücksfläche
• Anzahl und Zuschnitt der Zimmer
• Stockwerk und Lift, bei Wohnungen
• Freiflächen: Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Stellplatz
• Baujahr und Zustand: Erstbezug, saniert oder renovierungsbedürftig

Gerade bei Fläche und Zimmeranzahl lohnt sich Sorgfalt: Abweichungen zwischen Inserat und Besichtigung fallen sofort auf und kosten Vertrauen, noch bevor über den Preis gesprochen wird. Im Zweifel lieber auf den Plan oder die Nutzwertfestsetzung zurückgreifen, statt aus dem Gefühl heraus zu schätzen.

Kosten auf einen Blick

• Kaufpreis bzw. Mietzins, mit klarer Angabe ob inklusive oder exklusive Betriebskosten
• Betriebskosten pro Monat
• Bei Eigentum: Rücklage und etwaige Sonderzahlungen
• Maklerprovision und ihre Höhe
• Sonstige Kosten: Kaution, Vertragserrichtung, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr

Vollständige Kostenangaben ersparen sowohl der Interessentin als auch dem Makler Zeit: Wer schon im Exposé sieht, was neben dem Kaufpreis oder der Miete noch anfällt, meldet sich gezielter – und es kommt seltener zu Besichtigungsterminen, die am Budget scheitern. Unvollständige oder unklare Kostenangaben sind einer der häufigsten Gründe für Rückfragen noch vor der ersten Besichtigung.

Energieausweis: Was üblicherweise Pflicht ist

Für Immobilienanzeigen in Österreich gelten besondere Angabepflichten rund um den Energieausweis. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) sind in Inseraten – in Druckwerken ebenso wie in elektronischen Medien – der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) anzugeben; bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen. Zusätzlich müssen Makler Interessenten vor Vertragsabschluss unter anderem über die zu erwartenden Nebenkosten informieren, etwa in Form einer Nebenkostenübersicht.

• Heizungsart, zum Beispiel Fernwärme, Gas oder Wärmepumpe
• HWB und fGEE laut Energieausweis
• Gültigkeit des vorliegenden Energieausweises

In der Praxis reicht meist der bereits vorliegende Energieausweis der Verkäuferin oder des Verkäufers; ein neuer Ausweis wird in der Regel nur nötig, wenn keiner vorliegt oder der bestehende nicht mehr gültig ist. Diese Angaben sind allgemeine Informationen zur Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall – bei Unsicherheiten hilft ein Blick in die aktuelle Fassung des EAVG oder die Rücksprache mit einer fachkundigen Rechtsberatung.

Medien: Fotos, Grundriss, Video

Ein Exposé ohne aussagekräftige Bilder bleibt unvollständig, egal wie gut der Text ist. Das Titelbild entscheidet dabei oft über den ersten Klick auf dem Portal, dazu mehr im Beitrag Das richtige Titelbild fürs Immobilieninserat. Zu den Medien gehören:

• Aktuelle, gut belichtete Fotos aller Haupträume und der Außenansicht
• Ein sauberer, lesbarer Grundriss mit Raumbezeichnungen und m²-Angaben
• Optional: ein kurzes Video oder Reel für Portale und Social Media

Ein alter, handgezeichneter oder eingescannter Grundriss lässt sich mit KI in einen sauberen 2D-Plan überführen, siehe Grundriss digitalisieren. Das erspart eine Neuvermessung, solange die ursprünglichen Maße noch stimmen. Wie viele Fotos sinnvoll sind, hängt vom Objekt ab – bei einer kompakten Wohnung reichen oft zehn bis fünfzehn Bilder, bei einem Haus mit Garten eher mehr. Wichtiger als die Anzahl ist, dass jedes Bild einen eigenen Raum oder ein eigenes Detail zeigt, statt denselben Blickwinkel zu wiederholen.

Vorher

Nachher

Text und Lage

Ein guter Exposé-Text verbindet die Fakten mit einem Bild vom Leben vor Ort: Nahversorgung, Öffis, Schulen, Naherholung. Wer beschreibt, wie weit es zur nächsten Straßenbahn, zum Supermarkt oder zum Kindergarten ist, beantwortet Fragen, die sich Interessenten ohnehin stellen – und die sonst als zusätzliche Rückfrage ankommen. Am Anfang steht meist ein kurzer emotionaler Aufhänger, danach folgen Lage, Räume und Ausstattung in einer nachvollziehbaren Reihenfolge, zum Schluss die Handlungsaufforderung. Wer beim Schreiben nicht bei null anfangen will, lässt sich einen ersten Entwurf von einer KI erstellen und passt ihn danach mit lokalem Wissen an – wie das funktioniert, zeigt der Beitrag KI-Exposé.

Kontakt und nächste Schritte

Am Ende jedes Exposés steht eine klare Handlungsaufforderung: Name, Telefonnummer, E-Mail und ein Hinweis, wie ein Besichtigungstermin zustande kommt. Eine schnelle, verlässliche Rückmeldung auf Anfragen prägt den ersten Eindruck oft stärker als der letzte Feinschliff am Text. Wer mehrere Kanäle bespielt, verlinkt im Exposé zusätzlich auf das Portal-Inserat oder eine eigene Objektseite, damit Interessenten dieselben Informationen an mehreren Stellen wiederfinden. Bei weiteren Fragen zur Erstellung und Vermarktung helfen die häufig gestellten Fragen weiter.

Fazit

Ein Exposé, das Eckdaten, Kosten, Energiewerte, Medien und Kontakt vollständig abdeckt, wirkt seriös und beantwortet die meisten Fragen, bevor sie gestellt werden. Die Checkliste lässt sich für jedes Objekt neu abhaken, egal ob Eigentumswohnung, Haus oder Grundstück – so bleibt am Ende nichts dem Zufall überlassen, und aus einem ersten Interesse wird schneller eine konkrete Anfrage.